同为地产人，不同楼市论
又到年尾，身为业内人，又要再次开始瞎子算命。关于楼市，可以说恨有多切，爱就有多深！
个人认为关于楼市走向。任泽平说的“短期看政策、中期看土地，长期看人口”十分中肯。
因为，楼市本质就是政策市，政策刺激或者放任的状态下一路飙升，调控打压则阶段调整。所以楼市又存在周期循环的规律，只要离不开土地财政，楼市就不会一直跳水，而只是在做俯卧撑，最后的结局只会是越等越高攀不起。
当前政策已经见底，已在开始温和刺激。一般来说调控放松分三个阶段三个领域。第一，温和注水，对金融的放松，降准，降息，加快信贷审批等等。无效则会进入第二阶段，中度灌水，对需求的放松，降低置业门槛、降首付，取消限购、限价等等。依然无效，则开始全面刺激。政策红包鼓励购房，类似去库存政策、棚改政策等等。届时则是大众跑步进场抢房，房价水涨船高。
而土地作为原材料，毫无疑问是未来楼市走向的风向标。经济学最基本的供求规律，供大于求，价格下跌，供小于求，价格上涨。有心的可以在江西国土资源交易中心网站统计下今年吉安楼市的土地供应情况就会一目了然。吉安中心城区2021年一共出让住宅用地16宗，其中9宗安置房为主用地，6宗商品房为主用地，可供开发商品房总用地面积约400亩，总可新增销售量约50万方。加上库存约60万方，明年实际可供销售约110万方。另据住建局实时发布的数据显示，2021年截至当前新房销售量约为157.7万方，以此推算，吉安楼市去化周期8.5个月，总体而言，市场供求相对健康。
最后说回人口。从大环境看，出生率降低不假。但城镇化进程更真。当前吉安城镇化率54.1%，尚大有可为。未来人口流动性特征会进一步加大。教育，医疗，就业等资源向中心城区聚集，乡镇的想进县城，县城的想进市区。城区不断扩容，强者恒强，大者恒大将是不可逆的规律。
综合以上，关于楼市，对于刚需，任何时候买都太迟，任何时候买都不迟！个人判断，未来同样的地段只会更贵，同样的价格只会更偏。另小PS，谨慎抄底！！！房地产目前的净利润率普遍低于10%，大公司大幅让利烂尾风险会大增。6000多抄底某大的教训请麦友谨记。 全国跌成一片，吉安还是稳如老狗。主要原因还是政府土地供应量太少，市场上新房供应不多。
QQ1058700619 发表于 2021-12-6 14:25
全国跌成一片，吉安还是稳如老狗。主要原因还是政府土地供应量太少，市场上新房供应不多。
供的多了就卖不起地价呀，你看看大新干，18线小县城，一年两块地，楼面价3000多，房价8000多抢得飞起。 地产搬砖工 发表于 2021-12-06 14:30
供的多了就卖不起地价呀，你看看大新干，18线小县城，一年两块地，楼面价3000多，房价8000多抢得飞起。
所以买不买短期看土地供应，像吉安现阶段，刚需还是早点出手，不要买某些大品牌资金链紧张的就行。
现阶段，可能一季度上面要放水了，利率打折，低首付。 QQ1058700619 发表于 2021-12-06 14:41
所以买不买短期看土地供应，像吉安现阶段，刚需还是早点出手，不要买某些大品牌资金链紧张的就行。
现阶段，可能一季度上面要放水了，利率打折，低首付。
是的，所以从大方向看，只要经济不倒退。作为商品的一类房子价格只会越来越贵。任何时代，买房都不是一件容易的事 地产搬砖工 发表于 2021-12-06 18:44
是的，所以从大方向看，只要经济不倒退。作为商品的一类房子价格只会越来越贵。任何时代，买房都不是一件容易的事
同意 地产搬砖工 发表于 2021-12-06 18:44
是的，所以从大方向看，只要经济不倒退。作为商品的一类房子价格只会越来越贵。任何时代，买房都不是一件容易的事
楼主又来唱多了！！！楼主的言论坑了蛮多人。 小麦立 发表于 2021-12-7 14:25
楼主又来唱多了！！！楼主的言论坑了蛮多人。
帖子还在呢，可以翻下看，前面不都蒙对了吗？何来坑人之说呀？ 昨天的政治局会议通稿，有如下两段话值得关注：
1、继续做好“六稳”、“六保”工作，持续改善民生，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间，保持社会大局稳定，迎接党的二十大胜利召开。
2、实施好扩大内需战略，促进消费持续恢复，积极扩大有效投资，增强发展内生动力。
如果大家都不买房子了，这内需如何扩大？
火力求解 发表于 2021-12-07 15:54
昨天的政治局会议通稿，有如下两段话值得关注：
1、继续做好“六稳”、“六保”工作，持续改善民生，着力稳定宏观经济大盘，保持经济运行在合理区间，保持社会大局稳定，迎接党的二十大胜利召开。
2、实施好扩大内需战略，促进消费持续恢复，积极扩大有效投资，增强发展内生动力。
如果大家都不买房子了，这内需如何扩大？
如果大家都拿钱去买房，哪有钱消费？怎么扩大内需？