住宅按套内面积交易如何影响楼市：房价会涨吗？

“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”住房和城乡建设部公布的一项新规征求意见稿显示，房地产交易将正式告别“公摊面积”，近一年来舆论密切关注的“买100平米房子只得70平米”现象有望终结。

2月18日，住房和城乡建设部官方网站发布《关于等38项住房和城乡建设领域全文强制性工程建设规范公开征求意见的通知》。澎湃新闻记者注意到，在这38项强制性工程建设规范中，有一份全文3.1万字的《住宅项目规范（征求意见稿）》，其中第二部分2.4.6条指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易。”


住建部官网截屏。

这是住建部首次在官方文件中明确提出房屋应由套内面积来进行交易。

消息一出，引来极大关注。著名房地产政策专家、住建部政策研究中心原副主任王珏林对此表示，当前，文件仍是征求意见的形式，还未最终确定，以套内建筑面积进行交易对市场产生的影响有待验证。

那么，住宅建筑应以套内使用面积进行交易对房地产市场而言，有哪些值得关注的地方？


会不会让买过房的人资产缩水？

苏宁金融研究院特约研究员江瀚指出，目前，中国的住房自有率其实非常高，虽然大家对房价过高一直诟病不已，但实际上我们大部分人也都是处于有房的状态。但是公摊面积并不会让已经买房的人资产缩水。

江瀚表示，因为无论是公摊面积还是使用面积，这两个面积计算只是对房地产的单价产生影响，对房地产的总价并不会有太大的变化。举例来说，假设原来100平方米的房子售价在400万，每平方米的单价大概是4万元左右，但是实际上这个房子的使用面积只有70平方米，那么在这次改革之后，房子总价值的总价其实是不变的，但是每平方米的单价将会进行一定的变化，也就是折合成每平方米售价约5.7万元，所以并不会影响大家的实际财富。

而对于已经办过房产证的老房子来说，一般情况下大家的房产证上面都会写明建筑面积和实际套内面积，所以交易的时候，只要根据实际套内面积进行交易就可以了，如果房产证上并没有实际写明套内面积的话，相信房地产部门也会在交易过程中对这个面积进行一个明确的界定，不会对大家的日常生产生活产生什么明显的影响。


取消公摊面积导致房价上涨？

《新华每日电讯》曾评论指出：公摊面积问题积弊已久，越涨越多的公摊面积实质上已经侵占百姓的利益，也损伤了市场经济的公平与公正。近几年，为回应民众诉求，广州、北京等地也开始出现按套内建筑面积计价的探索。人们期待着相关职能部门在研究房产调控政策之时，能正视公摊面积乱象，探索更科学、合理的计价方式，切实保护百姓权益。

而对于大众而言，取消公摊面积是否会对房价造成影响也多有讨论。

上海中原地产市场分析师卢文曦指出，“住宅建筑应以套内使用面积进行交易”对购房者而言，只是计价方式有所改变，对房价并不会产生太大影响。

江瀚称，自从国家对房地产从严调控之后，房子是用来住的，不是用来炒的，已经成为房地产的一个主基调。所以各地也都相继出台了对房地产限价的调控措施，此次新规的出台，将有可能对原先的房地产每平米限价进行一定的突破，这个时候就需要各地监管部门密切关注，严防房地产开发商在进行建筑面积与使用面积切换的时候，对原先的房子进行变相涨价的行为，从原则上来看，应该保持这一个房屋总价不变，使用面积与建筑面积切换的一个思路进行。


套内面积计价对谁影响最大？

中原地产首席分析师张大伟分析指出，是否套内计价政策对于购房者实际购房成本基本无影响，主要影响的是部分打着政策擦边球卖低得房率房子的开发商。另外，对于购房者而言，物业费等因为建筑面积衍生的收费也有可能降低。

张大伟称，公摊面积并不是越小越好，不计入面积价格，意味着开发商同样可以提高套内单价，另外如果开发商过度挤压公摊，会导致社区品质下调，包括楼道、会所、大堂等公共面积缩水。

对于购房者而言，张大伟称，套内面积计价影响最大的是期房销售，对于现房和二手房，购房者更容易计价。从套内计算价格看，全国已经有重庆等个别城市落地，的确更有利于购房者，对于开发商而言减少了灰色利益。


取消公摊面积意义在哪？

江瀚表示，取消公摊面积的意义在于，一是杜绝房地产开发商通过建筑面积与使用面积之间不同来获取不当利润。二是让所有人真正能够享受到你买房所使用的面积，就是你买房的面积，避免出现我花大价钱买了100平米的房子，实际上居住的只有70平米的这种尴尬境地。

不过，此前业内也有不少观点认为，对未来房产税的出台进行一定的铺垫。

张大伟也表示，羊毛出在羊身上，如果出台套内计价模式，需要考虑之前已经入市的项目如何衔接的政策。从未来趋势看，国内有很多独有、少有的房地产交易现象，比如公摊计价、期房销售、二手房双边代理，这些都随着房地产市场发展有改变的可能性。



来源：澎湃新闻

来自安卓APP客户端

一些公摊面积大得房率低的二手房可能出手困难

这尼玛全民亏本了

来自苹果APP客户端

小小小蓓 发表于 2019-02-24 11:40
一些公摊面积大得房率低的二手房可能出手困难

是

来自安卓APP客户端

     一件多年的错误，现在纠正过来而已，  取消公摊跟房价会不会涨有个屁的关系。。

步行街闲逛 发表于 2019-2-24 23:47
一件多年的错误，现在纠正过来而已，  取消公摊跟房价会不会涨有个屁的关系。。

其实单价一上涨，总的价格肯定上涨的。
举个例子：
假如市区120平的房子，实际使用面积100平，目前实际价值是96万，很容易得出结论单价是8000元/平。
那说明你的这个房子不管算建筑面积还是套内面积，你的房子就是值96万，也就是说80万你是不会卖掉的。

现在交易按套内面积来算了，也就是套内面积100平，你的房子还是值96万，相当于9600元/平了。
没有错你的房子总价格是没有变的，但市场价格就不一样了，现在市场价格是9600了，很快就会出现10000多的价格
为什么呢？因为像很多之前的集资房，公家造的房，比如四中教职工房子，140多平套内面积，房产证就只有96平。
价格一但上涨，就没有下来的空间了，到处都是13000-14000的房子了。新楼盘开盘15000以上就觉得很正常了。
就像大家习惯了8000左右的房价，一下彪10000多，都觉得贵死了。但是6000变8000多，13000变15000多们同样是涨了2000多，
但给客户的心理承受压力完全就是不一样的，不会觉得一下涨了很多的道理是一样的。

想坐的士一样，之前油价上涨，又是起步价加钱又是燃油税，现在油价下降了，起步价就下不来了。

梅开二度 发表于 2019-2-25 09:46
其实单价一上涨，总的价格肯定上涨的。
举个例子：
假如市区120平的房子，实际使用面积100平，目前实际 ...

不能用一个事去掩盖另一个事，

羊毛出在羊身上哦

过于强调“套内面积”和得房率

刻意缩小公共区域，

会严重影响舒适度

首先，明源君想说，没有哪个开发商会故意把公摊面积做大，那样并不能带来任何好处。

因为一个楼盘的容积率，是在卖地或者报批的时候，就被定死的，也就是说，连公摊面积在内，开发商能修多少房子，其建筑面积是固定的。

公摊面积每大一平米，套内面积就小一平米，而“公摊面积+室内面积”是一个固定的数字。

这种情况下，开发商故意多修一些公摊面积，而刻意减少房子的套内面积，这是一个伪命题，这样干没有任何好处，只有疯了才会这么干。

开发商要耍的鸡贼，根本不在这里，而是在“不算容积率”的地下室等地方。

比如把地下室挖深变成2层，引入自然光让居住更舒适，让能赠送的面积增多，吸引客户……

而这些增加的部分，不会计入建筑面积，也不会计入套内面积，与我们今天的主题实际没什么关系。

当然，也有一些楼盘的公摊面积所占比例，远大于别的楼盘，那就是“豪宅”。

为了让顶级客户住得更舒适。一家客户有2部专用电梯、电梯厅扩大、过道拓宽、大堂加高拓宽，乃至楼内修私人会所，这些都会让公摊面积扩大。

不过，豪宅的客户为了住得更舒适，并不在乎公摊面积所占比例扩大，他们反而愿意用更高的价格来买房。



反过来，我们再看看，如果一味强调减少公摊面积来增加套内面积会有什么后果。

公摊面积包括：电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、地下室、值班警卫室等，以及为整幢服务公共用房和管理用房的建筑面积，以水平投影面积计算。

套与公共建筑之间的分隔墙，以及外墙（包括山墙）以水平投影面积一半的建筑面积。

我们举例来看看，这些可以怎么缩小。

减少电梯井的面积：就要少设置电梯、把电梯变小，2梯4户变成2梯8户，大电梯变成小电梯。

减少公共门厅面积：本来很气派的门厅，可以欢迎客人，缩到最小，那就和原来旧宿舍楼一样，进单元门就是楼梯，没有厅……

减少过道面积：本来沙发大衣柜都过得去，缩小后搬家，不拆掉根本进不去……

减少外墙面积：本来按百年宅，墙很厚，设置最高标准保温、隔音，变薄后刚刚符合国家标准就好……

总之，刻意减少公摊面积，增加套内面积，牺牲得就是舒适度、美观度、质量等等。

其实根据调查，之前买房客户已经越来越关注楼盘配套、公共区域，这是一种成熟的表现。所以最近几年，开发商也越来越重视公共区域的打造。

如果短期内部分客户非理性追求“套内面积”，一些小开发商再刻意迎合，最终可能就会出现一些畸形的楼盘：虽然套内面积大得房率高，可是住得很不舒服。那就成为一种倒退了。

步行街闲逛 发表于 2019-2-24 23:47
一件多年的错误，现在纠正过来而已，  取消公摊跟房价会不会涨有个屁的关系。。

是错误之后纠正错误！
原来单位的房子，都是使用面积！
为什么要改成建筑面积，既然现在都已经接受了建筑面积
为什么又吃了没事做改成套内面积？
伤害的都是老百姓！