吉安准备买房和已买的业主，这个你一定要看

洋洋崽崽 · 发表于 2020-6-30 22:01:12

      业主买房，最不愿意遇到的事：一是小区没有综合竣工验收开发商就交房；二是前期物业对小区的强行硬性管理；三是业主委员会成立不了。
      首先，小区没有综合竣工验收交房，业主接收房子，可能要先交一年的物业费，但是小区没有综合竣工验收就办不了房产证，这是业主最大的心病。其次，由于业主来自四面八方，互不相识，一时难以团结互助，前期物业对业主装修通过合同搞硬性规定，甚至乱收费，或允许域外人员垄断经营，对业主的“管理”多于帮助，都难免发生，这往往会激起业主的不满和对抗；而后，业主才会想起团结维权和成立业主委员会，可是又不懂相关法规，“出师未捷身（会）先死”，业主矛盾起内讧，最后小区“心灰灰意冷冷”，还是要前期物业来“收拾烂摊子、维护小稳定”，前期物业协议延期使用，对小区继续“管理”。然而这样的“管理”就违背了住宅物业管理条例的公权精神。
      于是，就产生了一种社会怪现象：不买房苦，买了房也苦。
      那么，业主如何避免陷入这种怪圈呢？为此，建议业主在买房前后，认真阅读了解《吉安市住宅物业管理条例》，关键是掌握要点。

01、认真阅读购房合同

      业主在与开发商签订《商品房买卖合同》时，除了要认真审阅购房合同的每一条款，还要认真审阅作为附件的《前期物业服务合同》。
      先了解一下《吉安市住宅物业条例》第二十八条，建设单位出售新建住宅物业时，应当将前期物业服务合同和临时管理规约作为房屋买卖合同的附件，向物业买受人明示并予以说明。物业买受人应当对前期物业服务合同和临时管理规约予以书面确认，并受其约束。
      由此可知，如果在购房合同中，没有作为附件的《前期物业服务合同》，且业主没有书面确认，则业主就不受其约束。

02、如果小区没有竣工验收就向业主交房怎么办？

      请业主记住两个字：拒收。
      看看《吉安市住宅物业条例》第三十一条，建设单位不得将未经查验或者查验不合格的物业交付使用。物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业。
      还有《城市房地产开发经营管理条例》第十七条，房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。…………
      还有更多的法律法规就不列举了。这里提出两个重点：1、物业服务企业不得承接未经查验或者查验不合格的物业，否则物业费就应当由开发商或者前期物业承担，而不允许违规向业主收取物业费。2、如果开发商没有按照合同约定的时间交房，就是延期交房，业主就可以依照购房合同约定向开发商索取违约金。
      需要提醒的是：有些购房合同约定“商品房【验收合格】后交付使用”，这个“验收合格”不一定能办理房产证，因为商品房只有通过主管部门的综合竣工验收备案，才能办理房产证。因此业主务必要认真审阅购房合同中房屋交付的条件和时间以及违约责任，还有办理房产证的时间和违约责任。如果合同约定具有不确定因素，就要提出修改意见，或者放弃签约（最好是购房前了解相关法规或者咨询律师）。

03、业主委员会具备什么条件可以成立？

首先业主应当知道，前期物业的主要工作，是按照“建管分离”的原则帮助开发商交房的，当交房超过了业主购房总数一半时，开发商就应当报告相关部门和单位，在相关单位人员指导下成立业主委员会，而后，开发商和前期物业就要把小区的设备和资料，即：把权力和权利移交给业主委员会，召开业主大会选聘物业服务，终止前期物业管理，启动后期物业服务，实行业主依法监督物业服务的共同管理，这样就能有效防止公共区域损坏和房屋维修拖拉以及物业违规操作等等。
这里的关键问题在于，业主只是购房人，对国家的法律法规不甚了解，往往在维权和筹备成立业主委员会的过程中，难免各执一词，固执己见，有时甚至出现业主意见分歧，内讧分裂。因此《吉安市住宅物业管理条例》第六十六条之中，规定相关部门和单位人员具有相应的履职责任。为了维护小区的团结稳定，对小区成立业主委员会起到有效的指导作用，在小区成立业主委员会之前，相关部门和单位人员如果组织“热心业主”了解和学习《吉安市住宅物业管理条例》和相关法规，就能对履职工作起到事半功倍的作用。也就是说，如果相关指导从两个方面履职，一是组织指导，为小区保驾护航；二是法规指导，为业主指点迷津，如此，小区就会有方向和稳定，就能尽量避免小区“业主争雄、各方争霸”的混乱局面；就能尽量避免形成业主和前期物业对着干的怪圈；就能尽量避免作为弱势业主采取不缴物业费，表示不满和对抗的矛盾结果。而维持小区前期物业的“利治”，忽视召开业主大会制定“约治”，致使业主委员会久久不能成立，这才是小区产生物业矛盾的根源。

由于住宅物业管理条例的普及宣传没有深入人心，很多业主习惯于被前期物业“管理”，不明白自己才是小区的主人，不明白只需要业主统一认识，通过召开业主大会这样一道法定程序，就可以终止前期物业的“管理”，变成选聘后期物业的“服务”，实现业主当家做主的质的飞跃。否则，业主就只能老老实实长期做前期物业的“顺民”。
实际上，业主买房是对开发商信任才会签约付款，内心是出于对经济和安居乐业的追求，而不是没事找茬，自寻烦恼。倘若开发商和前期物业能够按照国家规定，尽到法规和合同的相关义务，业主就一定不会产生群体不满和对抗，更不会产生群体上访。因此，只要各方认真按照国家规定和《吉安市住宅物业管理条例》为人做事，就能使各方利益合法化和最大化，才能真正实现小区的稳定、城市的文明和社会经济的健康发展。

来源：吉安地产情报