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封面图源：图虫创意
因为疫情的冲击，2020年这一年，让大量商铺投资者经历了一场血淋淋的教训。1前几天，微博上一则“35万商铺被改公厕”的新闻闹得沸沸扬扬。自此，关于商铺的投资价值，引发了一场新的讨论热潮。怎么回事儿呢？早前，武汉李先生花费35万购买了一处商铺，后来出租给了一家公司托管。但最近，当他准备卖掉这处商铺，带中介看房的时候，史上最奇葩的事情发生了：——这处商铺正在改造成公厕。对，你没看错，商铺被改成了公厕！而且里面已经有七八个便池。中介看到这场景，立马转身就走了。
好好的商铺被改成了公厕！原本买来靠它增值赚钱的商铺被改成了公厕！托管公司为什么要这样擅自改造？试想，但凡这处商铺能租出去、有人租，哪怕是租金比预期少点，托管公司也不会这么干。说到底，还是因为出租太难，租金太低，入不敷出。反正不赚钱，倒不如改成公厕，人有三急，总能有点收入。靠这样的商铺增值赚钱？简直比登天还难！
更让人心塞的是，像李先生这种烫手山芋般的商铺，租不出去又难卖掉，还有很多很多。今年，因为疫情冲击，让本就举步维艰的实体店铺经营状况雪上加霜、惨不忍睹。就拿老家三叔的商铺为例，今年年初租约到期后，原来的租户生意太差直接就撤了，一直空到现在，整整5个月空租期，除了中介去看了一次房，没有一个租户询问，还得倒贴物业费。
我们小区楼下，原来位置最好的、生意最好的胡辣汤店，今年关门停业了足足3个月，最后房东和租户协商，房租每月降500，同时改为两户合租一铺，上午卖早餐，晚上另一波租户接着卖烧烤。以前，一铺养三代确实没问题，随便投资一处商铺，投资回报率就能轻松达到8%以上，那铁定能躺着赚钱。但如今，太多的商铺投资回报率只能在2%-5%，沦为三代养一铺，成为最伤人的“伤铺”。尤其是疫情后时代，在很多二三线城市，仨月倒一铺，已经成为常态。没办法，经济不景气，实体店太难太难赚钱，一个又一个店铺撤场关门，就立马有一间又一间商铺被空置，有些地段较差的铺子，整条街一半商铺都租不出去，成了“空街”，门上贴了一年的出租广告，租金接连降了三四次，还是没有出租成功。
市场上，至少90%的商铺投资，都已经沦陷为炮灰。为什么？
第一、绝大多数商铺已经严重过剩，断租、空置情况严重；过剩到什么程度？在韩国、日本，人均购物中心面积约为1㎡；素有购物天堂之称的香港，人均购物中心面积也不过1.5㎡。但在国内大陆，一些二线、三线城市，人均购物中心面积已经超过了2㎡。而且，这还不算大量的正在规划、正在建设中的商业体量。尤其是一些新兴城区、距离主城30公里以上的远郊区域，大量的商铺可能要承受5-10年的煎熬、断租和空置。
第二、商铺租金上涨太难，溢价空间远不如预期；可以说，除了少部分一线城市的顶流商圈外，大部分商铺的租金上涨都不如预期。这里面，和前面讲的商铺体量过剩，密切相关。
第三、投资商铺选对难度太大，但每年都有大量人在盲目瞎买；和住宅相比，商铺价值的决定性因素太多太复杂。任何一个投资小白，即便没什么投资经验，如果选住宅，即便随行就市，房价也能涨一波；但商铺就不同了，能够赚钱的商铺本就不多，选错一个商圈、买差一个路口，都会天壤地别，稍有不慎，就会血本无归。
2020年，商铺租金究竟下降到了什么程度？
先看商业街。2020年上半年，一线城市中，占比高达81%的商业街租金都在下跌。
北京，南锣鼓巷，租金跌幅最大，为3.37%；新街口商业街，商铺租金下跌3.0%以上； 上海，11 条商业街租金环比均下跌， 田子坊跌幅最大，为 5.26%； 广州，北京路步行街，商铺租金跌幅较大，为 3.67%； 深圳，3条商业街租金环比全部下跌，东门步行街跌幅最大，达 5.59%。
二线城市金下跌情况更为严重。上半年，环比下跌的商业街占比高达85%；武汉光谷步行街租金环比跌幅最大，为 6.64%；重庆三峡广场、苏州石路步行街、天津滨江道商业街等商业街租金环比跌幅均在3.0%-5.0%之间；或许有人说，商业街在人流辐射、消费水平方面限制性太大，租金本身就不如购物中心乐观。
那再看购物中心。2020上半年，一线城市中84.1%的购物中心租金是环比下跌的。北京，12 个典型商圈租金环下跌的有10个，其中崇文门商圈租金跌幅最大，为 2.58%；上海，22个商圈租金环比下跌的有19个，其中人民广场商圈跌幅最大，为 2.82%；广州，6 个商圈租金环比下跌的有4个，其中北京路商圈跌幅最大，为 3.99%；深圳，4 个商圈租金环比全线下跌，华强商圈和福田中心区商圈跌幅较大，均为 2.29%。
在二线城市，购物中心的租金同样存在大面积下跌的情况。比如，长沙、 南京、苏州、 重庆、 南昌等 7 个城市重点商圈租金环比全部下跌；因此，无论在商业发达的一线城市，还是热门的强二线城市，2020年上半年主要商业街、购物中心，都有84%左右的商铺租金下跌。商铺租金下跌惨重，已成事实，下半年会更加集中爆发。
前几天，一位从来没买过商铺的粉丝突然一门心思想要来一套，因为开发商给出了一个看似无懈可击的理由——返租。呵呵，老套路重出江湖。返租、包租，这是商铺投资中最大的坑，看起来甜如蜜糖，吃起来毒如砒霜。而且，但凡承诺有返租、包租的商铺，销售价格都要高一截儿，正常商铺1万5，加上返租至少1万8，关键是，买房人一听还觉得挺划算、捡了个大便宜。这种营销手段坑蒙拐骗了一茬又一茬，但到现在，能够完全按照买房时承诺的返租执行下去的，几乎没有一个。
最后都怎么样了呢？要么中途耍赖，没钱就是不给，要么直接跑路；更狠的，卖完商铺，直接来个破产清算。比如就近发生的，老杨三年前在光明E城买了返租商铺，原本4月期满，盼着首笔返租收益到手，但结果嘞？开发商却突然单方解约，强制交房，返租收益化为泡影。返租？包租？骗局真的太多太多，类似真实案例，比影视剧还精彩。普通人，买买住宅就算了，投资商铺？小心血本无归！
来源：米宅 | 
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