一个十年地产人浅谈吉安地产的未来走势

低调的十年 · 发表于 2021-12-6 11:46:13

  不知不觉，在地产行业已经工作超过10年了，见证了地产行业的跌宕起伏。今天来聊聊我对吉安地产走势的个人看法。
首先说说大背景，源自疫情期间全球大放水，各国都超发货币，直接造成现在的通货膨胀严重，在身边直接反应为涨完猪肉涨蔬菜，涨完石油涨周期，连股市去年都活生生的造了个小牛市。原材料涨多了，商户扛不住，终端开始涨价，价格涨多了，消费就受影响，间接影响经济。回到房地产这块，钢筋水泥铝合金，基本都是50%以上的增幅，这对房地产的承建来说，建筑成本大幅提高。如果不涨价的前提下，利润势必要压缩。
   然后再来说说，开发商愿不愿意涨价，从资本角度来说，开发商肯定是愿意房价越高越好。举个例子，市中心的金#嘉园，政府限价不超1万，建造过程中，开发商认为利润不足，提价2000，毛坯改精装，增厚利润。其他开发商能不能玩这一手，不能，玩这手的前提是几百套的房源，预售卡卖了2000多个，供小于求。
   回来吉安市场，目前开发商众多，我暂且把其分为两类，一类是连锁房企，一类是本地房企。就目前情况来看，连锁房企的风险压力大于本地房企，前两天恒大的躺债，直接明面上告诉大众开始不还债了。这直接开了一个坏头，跟其负债一样的房企众多，后面有没有跟风很难说。恒大还有一个在建项目，目前又开始停工。如果没有某这前期中介的吹风，也不会有这么多人入坑。当然，有人说政府会买单，看看以前的烂尾楼，汇丰和六合，进度极为艰辛，当局者知。
   再回到吉安整体房价上，目前外围已经开始跌了，看看南昌的数据，很明显，吉安市场的房价，没有太大变化，主要原因有两点，其一连锁房地产数量有限，大部分是尾盘，回款任务不大，可能压力最大的是高铁区的红##颂了，体量过大，建设周期太长，楼盘已有降价趋势，前期试水推出过部分精装改毛坯，间接降价，引起老业主围堵售楼部事件，最后收回政策。但销量下滑是事实，11月销售为30多套，而10月份为100多套，开发商能不着急嘛。中介又要站出来说，钢筋水泥都涨价，房子能降价嘛？这是因果关系，但不是必要关系，汽油涨价了，车票机票涨价了嘛？你的终端售价包含你的预期涨价，只是你的利润值给压缩了，还没到因为材料涨价要亏损的状态。
   中介又要说，国家现在出来一些暖场的政策，现在买房是低点。呵呵，这这政策，恰恰是政府不希望房地产行业硬着落，给予部分缓冲。中国目前最大的问题是人口老龄化，新生人口不足，提倡人口生育率是国策，而高房价、高教育费用、高医疗费用为当前三座大山，为什么要取缔校外培训，医疗改革等，都是为了人口助力。而最高的拦路虎高房价必将进入下行通道。

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QQ1058700619

吉安除了几个品牌开发商会需要回笼资金会降点，本地小开发商不会有什么大动作。
今年吉安土地就供了三五块土地，本地开发商对市场还是有信心。
目前吉安在售几个品牌开发商，阳X城，红ⅹ，东X，资金都非常紧张。买一定要三思。

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QQ1058700619

吉安目前这种大环境下二手房，相对会比较保险点。因为吉安没有，万科，保利，中海，招商，龙湖这些实力地产。
大开发商有可能受外围影响资金链停工烂尾，小开发又怕质量没保障办证难。一系列问题。所以还不如找个差不多的二手房。现房，证在手。而且今年属于买方市场，可以跟房东杀价。
明年一季度，中央可能放水，降低房贷利率。如果在不降，百强房企有一半便停工烂尾。

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骄阳不再

其实吧，大家现在都是在硬扛，就看谁先扛不住了。

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单车王公子

红星九颂那5块地才发了6.78亿那是政府为了引进爱琴海购物公园交换的条件才便宜给他的。那个商业吉安独资，政府也有股份，如果他降价，谁能卖过他，政府怎么可能让他扰乱市场。今后地价会越来越便宜，没人来拍。那政府靠什么支撑，吉安的地价要感谢恒大那些大品牌，不然吉安那些小开发商根本没有实力把地皮拉高。间接推动房价上涨的动力。再说本地小开发商烂尾的楼盘这么多，还要解决烂尾业主的上访。真让政府糟心，现在市政府重点打造高铁新城，扩大城区的面积，也为了政绩。

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单车王公子

国家打压楼市和辅导班就是公平性，就是让一些刚需先上车，不然大城市的越来越贵。打压也是暂时，今年的建筑材料确实贵，不是主要因素，还是地价，人口，政策，市场。当然城建商当然也想节约成本，等材料降了卯足动力开工。影响原建材上涨的主要是期货市场，国家限电主要国外的订单太多，国内市场混乱。国外疫情不能生产制造，中国想拿回加工定价权。上游基本上是国外财团掌控的，年底了，市场不好开发商降价清盘不是很正常，人家也要向股东交代交出一分好年报。同时也得还银行的钱，为来年的投资发展战略规划方向。也得套现过个好年吧。

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